法官释疑拖欠物业费官司为何多是业主败诉原因

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  “物管服务太差了!我不满意!所以我拒交物业费!你告我去吧!”又是一年一度物管催费季,这类官司很常见,数量一直居高不下。据昆明市盘龙法院一份统计显示,物业欠费纠纷占全部物业官司的9成以上。
 
  不过,你可能不知道,这类官司,败诉的大多是业主。
 
  看起来“有理”的业主,却屡屡败诉,很多业主想不通。这到底是怎么回事呢?晚报记者请法官和律师来给大家说道说道。
 
  案例
 
  不满物管而欠费 6业主败诉
 
  前几天,家住美丽新世界小区的陈师傅,拿着一纸法院判决书,在小区里与邻居们诉苦。“服务太糟糕,凭什么还要交物业费?为啥法院判我败诉啊?”
 
  邻居们连连点头。这个小区里,还有5户业主和陈师傅一样,因为对物管的服务不满意,就采取以拒交物业费的方式来“维权”。
 
  陈师傅说,从2006年搬进来后,他家的阳台就一直漏水,向物管反映后,物管人员随便来修理了一下,也未修理好。所以他从2008年开始拒交物业费,截至2013年,他家共拖欠物业费1万多元。
 
  凌女士一家,从2010年开始拖欠物业费。理由是“物业管理混乱”、“保安形同虚设”等。
 
  郑先生家的情况和陈师傅家类似,从2009年开始,房屋出现漏水,一直没有得到处理。郑先生一家就赌气不交物业费,已拖欠8800多元。
 
  陈师傅等6户欠费业主,被物管公司“批量”起诉到了五华法院。2015年5月21日,五华法院作出终审判决,6户业主全部败诉,被要求限期缴清拖欠的物业费。
 
  判决书一下,小区住户们议论纷纷,认为这6户业主是有理由的,他们受了委屈,咋还败诉了呢?
 
  盘点
 
  拖欠物业费官司
 
  大多是业主败诉
 
  记者了解到,类似这6户业主的情况,其实很多,甚至在许多法院成为一种新常态。近年来,由拒交物业费引发的物业官司,数量一直居高不下。据盘龙法院的一份统计显示,物业欠费纠纷占全部物业官司的9成以上。
 
  另一个特点是,最后的判决大多都是业主败诉。据法院相关人士介绍,涉及物业费纠纷案例大多数是物业公司状告业主,其中约一半庭前调解,另一半法院判决。在已审结的有关拒交物业费的案件中,几乎都判决了物业公司胜诉。
 
  盘龙法院施晶晶法官介绍说,司法实践中,多数业主将拒交物业费归结于物业服务不到位,如社区安保缺位、随意铺设管道、无法提供车位、私用维修基金、卫生环境“脏乱差”、电梯等公共设施缺乏维修等。在判决后,败诉的业主往往想不通,部分业主甚至对执行法官抱有强烈的抵触情绪,拒绝配合执行,继续拒交物业费,形成“拒交-起诉-执行-再拒交-再起诉-再执行”的循环,矛盾无法实现源头化解。
 
  法官释疑
 
  业主过度维权是败诉重要原因
 
  “物业服务瑕疵,并非是拒交物业费的理由。”施晶晶法官说,业主们之所以动不动以“拒交物业费”作为维权的手段,大多数是由于不懂法。
 
  部分业主过度维权,也是导致败诉的重要原因。部分业主的要求明显超出物业公司管理范畴,例如,房屋质量有问题、邻居私搭乱建等,这些并不属于物业管理服务的范畴。
 
  此外,一些物业公司大多将物业费纠纷“外包”给特定的律师事务所,或交由诉讼经验丰富的收费员处理。而多数社区业主法律知识淡薄,有的业主不提供相关证据,拒绝举证质证,仅进行口头陈述,有的业主甚至拒接法院电话、拒收司法文书、拒不到庭,从而错过了维护自身合法权益的最佳时机,造成审判环节多以不利于业主利益的判决告终。
 
  法官提醒,业主维权行为要合乎法律,不能仅凭感觉办,这样才能避免尴尬结局。
 
  律师释疑
 
  部分业主把法律关系搞错了
 
  “业主拒交物业费理由多样,但有一个很关键的问题相同,就是业主把法律关系搞错了!”云南冰鉴律师事务所律师陈维镖说,业主败诉的具体起因不尽相同,但根源是一样的。“对物管服务不满意,我就不交物业费”这样的理由,其实并非“有理”,在法庭上是不成立的。
 
  据介绍,业主该不该缴纳物业费,与业主财物受损、人身受伤害等物业公司该不该赔,适用的是两个不同的法律关系。就是说,业主按时足额缴纳物业费,是法律规定,否则就违法。而业主人身、财物受损,物业公司应不应该赔偿是另外一回事,适用不同的法律及与业主订立的合约。
 
  也就是说,如果缴纳了物业费的业主通过起诉物业公司来维权,那时候,败诉的就不一定是业主了。
 
  这些不交物业费的理由法律不支持
 
  1
 
  没入住就不交物业费
 
  2
 
  未签物业合同不交物业费
 
  3
 
  对物业服务不满意不交物业费
 
  4
 
  对社区大环境不满意不交物业费
 
  5
 
  对物业公司捆绑式服务不满不交物业费
 
  6
 
  对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费
 
  春城晚报 记者 夏体雷