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所属分类：物业百科
11月18日，市第一法院通报了该院2012 年至2015 年审结的物业纠纷典型案例。因为一间垃圾房，火炬开发区的业主林女士与物管公司在两年时间里两次对簿公堂。开发商设计不合理，物业公司是否可以据此免责?小区业主因此拖欠4年物管费，到底能不能获得法院支持?业主和物管纠纷逐年攀升，业主和物管公司的矛盾因何引发?业主维权应选择哪些方式?
物业房改装成垃圾房，业主与物业公司两次上公堂
2015年初，苑景物业有限公司将小区业主林红告上了法庭，理由是林红2011年起就没有缴交物业管理的各项费用。双方的纠纷，要从一间垃圾房说起。
林红所在的小区，因开发商建造时没有设计垃圾房，苑景物业有限公司私自将林红所住的R7楼栋的物业用房改成垃圾房。小区600多住户近2000人的生活垃圾，加上商铺的垃圾，造成R7楼栋附近臭气熏天、老鼠横行。
林红住在5楼，家里的窗户正对着楼下的垃圾房，平日不敢开窗，不堪其扰。林红于2014年起诉要求物业公司恢复物业用房的原状，并免除部分物业费用。法院审理后判决苑景物业有限公司停止将物业房作垃圾房使用，赔偿林红890元，该费用从林红应缴纳的物业管理费中扣减。
同时，法院建议停止物业用房作为垃圾用房使用后，苑景公司在每栋楼房下设立单独的垃圾桶。但是，林红拖欠物管费迟迟不交，后来被物管公司告上了法庭。
规避已生效判决，物管告欠费业主只拿回八成费用
法庭调查后发现，前述判决生效后，苑景公司停止了将物业用房作为垃圾房使用，但所有垃圾桶却堆放在林红所住楼栋楼下，依然对该栋业主的居住和使用造成了影响。这产生的效果与判决之前并没有太大区别。最终，法院根据苑景公司违约程度及服务水平，将林红应当支付给苑景公司的物业管理费酌减为应缴物业管理费的80%，判令林红向物业公司支付物业管理费、公摊电费、水费、电梯年检费、车位管理费共计8354.41元。
市第一法院周光辉法官介绍说，在业主起诉物业公司的案件中，物业公司擅自改变物业用房作为垃圾房使用，违反了物业用房的正常用途，应予以禁止。小区设计规划时没有设立垃圾中转房，是建设单位设计施工不周所致，但物业公司将小区所有垃圾堆放于R7楼栋首层，等于将该后果转移给该栋全体业主承担，极为不公。
这种行为显然与已生效判决的意旨相违背，规避了判决的执行，同时也并未消除对业主的影响。因此，在业主起诉物业公司的案件中，法院认为苑景公司提供的物业服务存在瑕疵，并对其主张的物业管理费收费标准予以酌减。
(案件当事人为化名)
【法官说法】
物管纠纷逐年攀升业主维权应理性
据市第一法院统计，2013年、2014年及2015年至今，分别受理物业服务合同纠纷案件1013件、1292件、1848件。物业公司与业主的纠纷越来越多。
市第一法院丁向娜法官分析，类似案件涉案金额小，被告多为业主，主要是因拖欠物业费，欠缴时间一般在一年以上。在判决方面，法院判令业主缴纳物业费较多，物业服务存在瑕疵时，业主通常以拒交物业费的方式对抗，但由于缺少证据意识，业主的抗辩理由得不到支持。
出现此类纠纷，主要是物业公司提供的服务存在瑕疵，物业服务水平与收取的物业费不相当。目前很多物业公司支付给安保、清洁人员的工资较低，聘请的物业服务人员多为临退休或已退休人员，难以提供高质量的物业服务。此外，开发商无法兑现销售宣传时的承诺后一走了之，造成业主和物业公司之间的矛盾;还有业主法律意识不够，部分业主认为长期不居住或房屋已承租他人，就不用缴纳物业费等。建议物业公司加强物业工作人员的专业技能和责任心，提供与收取物业费相当的物业服务。
同时，业主要通过适当的方式维权。“业主要增强法律意识，留意有关小区物业管理的相关信息，权益受损时注意收集固定证据。对物业公司的服务不满意，可以通过协商、诉讼等多种方式解决，拒交物业费不仅难以解决问题，还可能带来违约金的负担。”
