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所属分类：物业百科
2011年11月，阜阳某置业房地产开发公司与阜阳某物业公司签订前期物业服务合同，约定由阜阳某物业公司承接其开发的阜阳某小区物业服务，期限三年，自2011年11月1日至2014年11月31日止。2011年11月4日，刘某与阜阳某置业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买上述小区的房屋一套，并签订入住通知、确认书等，同时预交物业服务费1500元。物业服务合同约定，物业服务费按《阜阳市住宅小区物业管理服务等级标准》第三级标准实施管理服务。业主交纳费用的时间，从给业主发出交房通知约定交房之日起计算，交房时首次预收1年的物业服务费，费用到期后一周内按年度交纳下一次费用，逾期交纳的，每逾期一天加收应交纳全额的千分之三滞纳金。因房产开发公司分期开发，分批交付房屋的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的15%-30%，其差额部分由房产开发公司承担。2015年8月20日，阜阳某物业公司以业主刘某拖欠其物业管理费为由向法院提起诉讼，请求判令刘某支付自2013年11月1日起至2015年10月31日期间的物业服务费1514元，逾期违约金1342元。
刘某答辩称：2011年11月4日，其从售楼部拿了房屋钥匙，并与不知是什么名字的物业公司签订了物业服务合同，物业公司工作人员服务态度差，不履行合同义务，其楼下的下水大便通道经常溢出，无法生活，物业公司未给修理。请驳回物业公司的诉讼请求。
法院审理认为：物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，刘某所购房屋的开发商阜阳某置业开发公司与阜阳某物业公司签订前期物业服务合同，明确了相关的权利、义务。刘某在购房时签订入住通知、确认书，其作为业主，该物业服务合同对其具有约束力，应按照合同约定按时交纳物业费。因该小区房屋正在分批交付使用中，小区配套设施和绿化环境未能全部到位，按物业服务合同约定，业主交纳的物业费可低于本合同约定收费标准的15%-30%，结合双方之间履行合同情况，应以低于收费标准的20%为宜，故刘某支付的物业费应为1211元。对阜阳某物业公司要求刘某按合同约定支付逾期违约金的诉讼请求，法院认为，物业服务合同中仅约定了业主延迟交纳物业费应承担违约金，却没有约定物业公司不适当履行物业服务合同的违约责任，物业合同约定的双方权利、义务不对等，违反了合同法的基本原则，故对其要求支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。因刘某辩解物业公司未尽管理义务证据不足，故法院对其辩解意见没有采信。最终判决刘某支付阜阳某物业公司物业费1211元，驳回了原告的其他诉讼请求。
上述案例是一起因业主拖欠物业公司物业管理费而引起的诉讼纠纷。由于阜阳某置业房地产开发公司与阜阳某物业公司签订前期物业服务合同中仅约定对业主不按期交纳物业管理费应承担违约责任，而没有约定对物业公司不尽管理服务职能等情况也应承担违约责任，业主与物业公司权利与义务不对等，违反了合同法的公平原则，刘某以物业公司未尽物业服务职责，拒绝支付物业管理费用，法院根据物业合同，结合物业公司实际服务状况，适当减少刘某应承担的物业管理费用，对物业公司要刘某承担违约责任的诉讼请求没有支持，故作出上述判决，判决后双方均未提出上诉。
