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所属分类：物业百科
房屋漏水物业管理案例分析|房屋漏水物业有责任吗,可以拒交物业费吗?
案例回放
张先生是某住宅小区业主，一天，一场暴雨过后他发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、毛巾毯、被子等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。张先生便沿着渗漏水一路查上去，最后发现了楼顶的排水管道被异物堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。张先生找到小区所在物业管理处要求赔偿，但物业管理处认为这是自然原因造成的事件。为了维护自己的合法权益，于是张先生决定并向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。
法理分析
法院审理后认为:楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对小区内的住宅共用部位、设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，被告物业管理公司应当承担赔偿责任，据实赔偿受损居民人民币115697元。
专家点评
本案例提醒我们，对楼顶排水管道是否堵塞的问题，必须纳入定期检查和定期疏通的计划中，不能疏于管理，以致下雨特别是暴雨时排水不畅而水浸屋顶，造成居民不必要的财产损失。另外，根据国务院行政法规《建设工程质量管理条例》和国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年”的保修期限，有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做好防渗漏的整改工作;同时，作为业主，一旦我们的合法权益受到侵害，应积极地通过法律途径，来保护自己的权益，而不是选择拒交管理费的方式或者默默地接受无奈的“倒霉心态”。
相关案例
临海一业主房屋漏水8年拒交物业费被起诉
本报讯 家住台州临海怡景花园的王女士，由于房屋漏水，8年来拒交物业费，被物业起诉到了法院，最近将开庭审理。
物业服务合同纠纷，在浙江法院很多。为此，10月27日，省高院还在全国率先出台了《审理物业服务合同案件适用法律的指导意见》
但在基层法院的法官们看来，即便有了指导意见，类似案件还是比较难弄，多数靠调解。
省高院宣传部门表示，由于指导意见刚刚出台，对于物业服务合同纠纷案的新情况，暂时还不掌握。
房子漏水8年拒交物业费
王女士说，她不交物业费，是因为房子从2002年交付使用开始就漏水。
“我当时就向物业反映过情况，每次收物业费的时候，也跟工作人员强调了房子漏水，他们也都答应会修理，但这个老大难问题一直没有得到解决。”王女士说，她只好选择拖延物业费的方式来表达抗议。
王女士说，房子漏水问题解决了，物业费自然就会去交。
临海市华泰物业管理公司的负责人说，他是去年才知道王女士的房子有漏水的情况，找过楼上的业主也调解过好几次，楼上的已停止使用漏水的卫生间，并表示愿意继续沟通。
“房子已经过了保修期，找房产公司也得不到保修了。作为物业，我们只能是沟通协调。”物业公司解释说，公司只好把王女士起诉到法院，催缴物业费。
在王女士看来，房子买来9年一直没修好，没交物业费反而成了被告，十分窝火。她觉得，当初房子交付时物业公司是房产商指定的，那么就应该是物业公司来负责修好。
对此，物业公司表示，物业公司和房地产商是两家公司，法人不同，没法承担房地产公司应该承担的房屋修理责任。
物业起诉业主的案子不少
昨天，临海法院的法官说，他在法院内网输入“物业”关键词一查，有关物业服务合同纠纷案子，就有45个。在审理状态的有3个案子，都是临海市华泰物业公司起诉业主的。
其中，在针对王女士的《民事诉状》中，物业公司要求王女士家支付从2004年2月到2011年12月31日拖欠的物业管理费及逾期付款滞纳金共计3955元，其中物业管理费为3596元。
王女士的居住面积是109.91平方米，根据2002年签订的《物业管理协议书》收取物业费。
物业表示，这个收费标准符合当地物价局的批准，并不贵，但还是有不少业主不愿意交，理由是“物业管得不好”。
临海法院表示，物业服务合同纠纷比较多，最近要开庭的几个案子中，其中一个业主是因为电动车被偷盗物业监控没有拍摄到，目前已有调解意向，其他的要开庭审理。
法官说业主的理由不充分
在省高院出台的指导“意见”(试行)中，删除了“物业服务有明显瑕疵，业主可少交物业费”这一条。
这条规定，在征求意见稿时，备受公众关注。它的删除，被法律界人士认为“有意思”。
承办法官表示，遇到物业公司起诉业主这类案子，确实有点棘手。很多时候，业主的理由确实有点不充分，或者不是物业的管理范围。
不过，法官也同时表示，物业也很牛。比如，一些小区自建成交付，就直接由房产公司成立的物业公司管理，明知是利益关联体，但在主体上又是两家不同的公司。
业主对物业不满，想解除还没那么容易。这些小区因为入住率不高或其他原因，未能成立业委会，无法“罢免”物业公司。
类似案子业主败诉可能性大
浙江六和律师事务所律师孔建祥说，“意见”规定了业主委员会无论是当被告还是原告，都应当听取全体业主的意见，都必须经过业主大会的明确授权。但现实中一旦遇到纠纷，却很难操作。
因为，业主无权以个人名义主张权利，签订物业服务合同的是业主委员会，业委会才可以去当原告。
虽然规定了没有成立业委会或业委会怠于提起诉讼，部分业主经过业主大会授权后可以自己名义去提起诉讼。看似有规定了，但没有业委会，肯定也很难开业主大会，很难操作。
也就是说，业主被物业公司催告后，可以成为被告;但权益受损，却很难直接告物业。从指导意见看，有保护物业公司的倾向。
近些年来，物业服务合同纠纷不断上升。去年全省法院受理一审物业案件达6000多起。
桐乡法院的法官说，当地一个小区，最近就有20多个物业起诉业主的案子。经法院调解，物业改进服务，业主全额补交拖欠的物业费，物业公司撤诉。
法官说，类似案子，调解的居多。因为物业也不希望和业主闹得太僵。业主败诉可能性大。所以都同意调解。
物业公司如何应对业主房屋漏水问题
在做好调查分析的基础上，分别不同情况处理。
调查分析主要包括：漏水的部位是公共部位还是专有部位，漏水的原因是房屋质量、自然耗损、人为原因还是不可抗力原因，维修方案及可预见费用规模。
1、首先分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水，即责任主体是谁。
如果是楼上楼下之间，因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，最常见的是楼上装修(包括相邻业主装修)的防水工程没有处理好导致楼下(隔壁)业主家受损。物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决，紧急情况经双方同意可先帮助制止继续漏水(有一方不同意则可免，合理费用先说好由谁承担)。其后，可在双方同意的情况下进行调解，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决，同时表明物业的态度：物业不是侵权责任主体，也不是维修责任主体。任一方业主不应因此拒缴物业费。物业可为受损业主提供必要的证明材料。
2、如果是公共部位漏水，再区分是否在开发建设单位的保修期内。
(1)如在保修期内，向业主解释清楚维修(包括赔偿)的责任主体应该是开发商，依据是房屋质保书。物业可以书面形式向开发商反映，要求其履行维修及赔偿责任(赔偿内容及金额由业主“举证”即提供证明)，注意保存向开发商反映情况的送达证据。同时告之业主可自行向开发商主张权利。紧急情况物业要及时制止因漏水所产生的损失扩大，所发生的费用一定要注意保存证据，以备日后向开发商主张。物业的应对归纳有三：一是向开发商反映，要求维修;二是及时制止防止损失扩大，发生的费用保留好证据。三是向业主解释清楚责任主体及索赔对象。注意：保存好上述行为的(送达)证据。
(2)如已超出保修期，一应向业主解释清楚，公共部位的维修应由全体业主共同(通过使用维修资金方式)承担(没有维修资金的由全体业主出资);二是以书面形式向业主委员会(没有业主委员会的向社区)反映情况，要求组织使用维修资金。物业可提供维修方案，介绍维修资金使用的程序。
3、物业公司处理上述事宜一定要做到“痕迹管理”，保留证据。法律上所讲的“事实”跟我们日常所理解的“事宜”的关键区别在于，法律上的事实不仅是指客观存在的，而且一定要能”被证明“的事实，而日常所讲的事实仅指”客观存在“。物业公司的痕迹管理包括：
(1)有业主反映漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录(请业主签字确认);
(2)向开发建设单位反映情况并要求质保维修的书面函告;
(3)紧急情况进行维修处理的工作记录和费用记录(材料费、零配件费、人工费等);
(4)向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明;
(5)向应承担维修或赔偿责任的业主送达书面函告的证据。
房屋漏水维修难见效 拒交物业费以示不满
新买的房屋一旦发生质量问题，将给业主带来的不仅是生活上的不便，还有精神上伤害。近日，奉贤法院经过多次调解，妥善解决一起因房屋质量问题找不到开发商解决，继而5年拒交物业费引发的物业纠纷案。
房子渗水5年
拒交物业费
五年前，吴水根发现房屋墙壁有水渗出，便通知物业检查，发现东面一堵外墙已开裂，物业同意给予维修，但几次维修不见效果。
当夏天来临，台风夹着暴雨的冲击，老吴家成了储水池。屋外下大雨，屋内滴小雨，全家人手忙脚乱掏积水，苦不堪言。渐渐的，墙壁发黑变霉，屋内散发着一股霉味，尤其到黄梅季节，霉味更浓烈，严重影响老吴家的正常生活。
老吴将怨恨发泄在物业公司，拒交物业费向物业施压。物业公司深感委屈，为维修房屋外墙，他们已尽到了最大努力，而且通过业委会动用了整个楼层的维修基金。更何况外墙开裂属开发商建造的质量问题，理应找开发商解决。物业公司以业主拖欠5年物业管理费为由将老吴告上了法庭。
房屋质量问题
应找开发商
奉贤法院开庭审理了此案。物业公司诉称，其已多次对房屋进行维修，且房屋外墙开裂渗水属质量问题，应由开发商承担维修责任。现开发商已人去楼空，无法彻底解决这一问题。老吴则以物业公司对房屋外墙开裂渗水现象虽多次维修，但未彻底解决为由提出抗辩。并称，如果房屋漏水问题彻底解决，其愿全额支付拖欠的物业费用。双方就此一直争执不下。
此案若轻易下判，很可能出现案结事不了，导致矛盾激化。为此，承办法官着力在调解上下功夫。他们上门实地查看外墙开裂情况，并对老吴房屋渗水情况拍照固定证据。耐心细致听老吴与家人的倾诉，在取得当事人的充分信赖后，告知业主相关维权途径。
随即与物业公司沟通协商最方便有效的处理方式，对各种解决方案的利弊进行了反复评估，最终达成了双方都接受的调解方案：即物业公司免除业主2009年至2013年的物业管理费; 业主自2014年起按期支付物业管理费; 外墙开裂引起的渗水现象由物业公司负责维修，维修基金需要通过正常途径再次申请进行修理。
法官点评
房屋质量问题
非拒交物业费理由
房屋的质量问题不能成为拒交物业管理费的抗辩理由，业主应当按照与物业公司签订的物业管理服务协议履行付款义务。至于房屋存在的质量问题，应当寻求恰当的途径予以解决。对商品房质量问题的处理应区分时段区别对待：
对房屋交付尚未完毕之前出现的质量问题，买受人有权要求开发商立即整改，并可视情况拒绝接收房屋，等房屋质量整改完成并验收合格后，再办理房屋交接。如因开发商对质量问题的整改而超过合同约定期限交付房屋的，买受人还可追索开发商逾期交付的违约责任。
在房屋交付完成之后出现的质量问题，根据法律规定，买受人有权要求开发商在保修期内履行保修义务，一般保修期为五年。开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复，开发商应承担由此给买受人造成的包括质量问题和修复费用等在内的一切损失。
如果房屋出现了影响正常居住使用的严重问题，如主体结构质量不合格等，极大的威胁居住安全，使买受人购买房屋居住使用的目的无法完成，不论房屋的交付是否完成、合同是否履行完毕，买受人除了采取以上所述要求开发商整改、维修之外，还有权选择解除买卖合同，并要求开发商赔偿因此造成的全部损失。
已过保修期的房屋出现质量问题时，业主可向物业反映情况，由物业向房管部门提出申请维修基金进行维修。若物业公司与业委会怠于履行职责，业主可向房管部门要求协商解决，也有权向法院提起诉讼。
房屋漏水，物业与过错方按比例承担责任
原告王某诉被告上海A有限公司(以下简称“A公司”)、俞某物业服务合同纠纷、相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2012年10月15日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员崔某独任审判，于2012年11月12日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人刘某，被告A公司的原委托代理人刘臻儿、被告俞某的委托代理人王某到庭参加诉讼。2013年1月10日，原告向本院提出申请，要求对上海市A区A路A号A室房屋(以下简称“A房屋”)室内因漏水造成的物品损失及装修损失修复费用进行鉴定。应原告的申请，本院依法委托上海众华资产评估有限公司对A房屋内因漏水造成的物品损失进行鉴定，委托上海中世建设咨询有限公司对A房屋内装修损失的修复费用进行鉴定。2013年3月13日，上海众华资产评估有限公司因“家具电器进水造成的物损无法用评估程序、评估方法进行测算，物损无法量化”向本院申请撤销该司法鉴定。2013年5月10日，上海中世建设咨询有限公司向本院出具《关于A路A号A室漏水修复工程造价司法鉴定意见书》一份。因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2013年5月31日公开开庭审理了本案。原告王某及其委托代理人刘某，被告A公司的委托代理人翁某、被告俞某的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，2012年6月18日上午，原告发现A房屋的起居室、卧室等处出现漏水现象，造成室内家具、家用电器等物品受损，原告遂向A公司报告。经A公司上门察看，发现漏水原因为：6月17日晚下大雨，上海市C区C路C号C室房屋(以下简称“C室房屋”)南露台排水管内有一饮料瓶堵塞，造成落水管排水不畅，导致雨水倒流入C室室内并渗漏至A房屋内。2012年8月8日下大雨，C室北露台发生严重渗漏水，导致A房屋的北卧室、北客厅、卫生间等多处漏水，并发生断电现象。两次漏水造成原告室内部分装修受损(修复费用为18,300元)，DELL品牌手提电脑1台及APPLE品牌手提电脑1台因进水受损(其中维修DELL品牌手提电脑维修费用为4,500元，APPLE品牌手提电脑无法维修，重置价格为16,488元)，理想空间品牌茶几及电视柜各1个(购买价格分别为1,680元、3,560元)因浸水受损，卧室床垫一张及床上用品一套(购买价格分别为4,680元，2,000元)因浸水受损，并支出电脑数据转存费2,600元，以上各项经济损失合计53,808元。原告认为，系因被告A公司未尽到对发生漏水的C室南、北露台的管理责任，被告俞某在实际使用C室南、北露台时没有尽到合理职责，导致两次漏水事件的发生，应当由两被告共同向原告承担损失赔偿责任。遂诉至本院，请求判令：1、两被告赔偿原告经济损失人民币53,808元;2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告A公司辩称，原告所述的2次漏水事件是因C室南、北楼台因下雨积水造成。由于C室的南、北露台为被告俞某独家使用，A公司作为物业服务企业，无法进入上述露台，也不能进行日常的保洁维护工作。因此，尽管C室南、北露台并未在C室房屋产权范围内，也属于维修基金维修范围，但A公司对上述露台的维修责任仅限于业主有报修的情况，故A公司不应对原告因漏水造成的损失承担赔偿责任。此外，原告提出的赔偿损失请求过高：原告提出的DELL品牌手提电脑维修费用、APPLE品牌手提电脑重置费用，不能确定损失与浸水的因果关系;茶几、电视柜、床垫、床上用品等物品并未造成实质性损害，无需按购买价格赔偿;装修损失应以修复为原则，且A室房屋室内地板无浸水后的拱起、变形、变色等现象，无需更换;装修、物品损失还应当考虑折旧因素。故被告A公司不同意原告的诉讼请求。
被告俞某辩称，C室南、北露台不在C室房屋的产权范围内，属于共有部分，应由物业服务企业承担定期修护责任，在A公司对露台进行维修时，被告俞某均予以配合，故被告俞某不应承担损失赔偿责任。原告在2012年1月发生漏水向物业报修后，并未告知被告俞某，亦未积极要求物业维修，继续在漏水处放置电脑，原告对漏水损失的造成也应承担一定的责任。此外，原告提出的赔偿损失请求过高，且原告并未提供APPLE品牌手提电脑的购买发票，原告提供的茶几、电视柜的购买凭证载明货品有瑕疵，原告的购买价格与其提出的损失数额不符。故被告俞某不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系A房屋的产权人，被告俞某系C室房屋的产权人，王某、俞某系上、下邻居，被告A公司系A房屋及C室房屋所在的“某大厦”小区的物业管理公司。
2012年6月18日，原告发现A室房屋发生渗漏水，遂向被告A公司古北荣西管理处报修。2012年7月4日，古北物业荣西管理处出具《关于某大厦A号A室发生渗漏水的情况》一份，载明：“客厅吊灯处及南卧室顶部渗漏水，经管理处对其户内渗漏水原因进行查勘中发现，在某大厦A号C室露台雨落水管(出墙横管内)有一只塑料饮料瓶在内，时逢17日夜间暴雨，雨量大，导致露台积水漫进C室房屋内，通过楼板渗漏至A室(当时对雨水横管内清理出的塑料饮料瓶，租客均在场”;因A室及C室业主均未及时发现，造成渗漏水事态的扩大。
2012年7月5日，原告王某、被告俞某代理人王某、被告A公司工作人员王某某等、二房办工作人员、荣华居委会工作人员等人共同参加某大厦A室漏水问题协调会，并形成《某大厦A室漏水问题协调会会议记要》一份。《会议记要》载明：“经过各方协调确认，由于C室露台产权为C室业主所有，因此由于C室露台渗漏水造成A室业主的各项损失的赔偿应由C室业主承担。此次渗漏水造成A室业主损失包括：两台电脑(公司电脑DELL E6420、私人电脑APPLE Macbook Pro15)、理想空间茶几、理想空间电视柜等。……具体赔偿数额A室业主会在评估之后提供。C室业主代理人提出C室露台上有一根19楼下来的排水管，在下大雨的时候会增加排水量，引起安全隐患，物业表示可以协助C室共同商量解决这个问题的办法。”《会议记要》所附原告王某提供的损失评估除会议记要中载明的以外，还包括电脑数据转存，屋顶天花板补漏、油漆，地板、龙骨等修复，卧室床及床上用品，吊顶。原告王某、被告俞某代理人王某、被告A公司工作人员王某某、王建平等人在《会议记要》上签字。
2012年8月8日，A室房屋再次发生渗漏水。2012年8月17日，古北荣西管理处出具《某大厦A号A室8月8日渗漏水情况报告》一份，载明：“2012年8月8日上午上海受海葵台风侵袭，下午刮起北风下起大暴雨，广场A号A室再次发生了大量渗漏水情况，涉及：1、北卧室顶及电开关，2、浴室顶，并造成A室当天停电，浴室天花板浸泡在雨水中，北卧室雨水渗漏到大衣柜及地板上。古北管理处于当天下午进入C室，凿开了露台近窗户处，刨开了防水保护层，灌注了快速水泥，予以应急补漏。由于雨水量进入12及13楼夹层太多，致使雨水在8日晚渗漏一整晚未停。……”原告王某、被告俞某代理人王某在情况报告上签字，被告A公司古北荣西管理处在情况报告上盖章。
2013年5月10日，上海中世建设咨询有限公司接受本院委托后，对A室房屋因漏水造成的装修损坏及装修损失所需的修复费用出具《工程造价司法鉴定意见书》一份。《工程造价司法鉴定意见书》载明，鉴定意见中工程量是根据现场实测的数据及相关资料进行计算;确定工程总造价为17,213元，其中常规项目工程造价为7,243元，争议部分工程造价为9,970元;关于争议部分的说明，该部分为木地板更换项目，原告方主张更换，木地板表面无明显霉变等现象，地板受到水浸后受损情况无法判断。《意见书》中说明，木地板已经列为争议项目;对于卫生间吊顶，根据各方提交资料及现场情况，该吊顶在水中浸泡过，应做相应处理;对于餐厅、客厅天棚虽漏水是局部的，但根据施工工艺及美观要求，需整体铲除重刷。根据各方经庭审质证，原告认为征询意见稿中将地板更换项目列入造价，原告认可征询意见稿确定的总造价;被告A公司认为鉴定单位对室内装修实际受损面积和受损程度未进行针对性的检测评估，尤其是室内地板，工程造价应局限于受损部位，以修复为主，而不是铲除、重置为主;被告俞某认为，经现场观察，室内地板没有变形、变色、起壳，卫生间吊顶不需要重做，餐厅、客厅漏水面积只有顶部吊顶出0.5㎡左右，不需对天棚全部铲除重刷。司法造价鉴定费为1,000元，已由原告垫付。
原告为证明其因渗漏水造成的物品损失，向本院提交以下证据:1、上海具强贸易有限公司于2012年8月7日出具的发票一张，项目为“DELL笔记本维修”，金额为4,500元;2、上海市虹口区凯胜电子产品商行于2012年11月9日出具的发票一张，项目为“电脑硬盘数据恢复”，金额为2,500元;3、“理想空间”商品订购单4张，茶几单价为1,680元、地柜单价为3,560元、床垫单价为4,680元，其中包含茶几的商品订购单“备注”载明“样品有瑕疵，同意五折特价”，包含地柜、床垫及餐台(单价为3,720元)的商品订购单载明，合计价格为11,960元，折后价为7,232元。经庭审质证，被告A公司认为出具发票的“上海具强贸易有限公司”营业范围不包括电脑维修，对维修的真实性及修复价格有质疑;电脑数据恢复费用与本案无关联性;茶几、电视柜应扣除折旧;床垫未确认损失与漏水的因果关系。被告俞某认为电脑维修与数据修复在内容上有重复，且电脑数据恢复的发票开具时间为2012年11月9日，不能证明与本案的关联性;茶几、电视柜、床垫均不影响使用，不需要重置，且原告提供的商品订购单显示其购买上述物品的价格低于单价，但原告以单价主张损失数额。原告另提供自行打印的国美网上商城APPLE品牌(型号为Macbook Pro MC975CH/A)笔记本电脑报价页面一份，显示价格为16,488元，并以此价格主张其经济损失，经庭审质证，两被告不予认可。
审理中，本院进行了现场勘察，A室房屋客厅吊灯上部天棚、南卧室上部天棚、北卧室原吊灯上部天棚局部进行涂层重刷，与其他部位有色差;北卧室南面墙体与其他墙体涂层有色差;室内木地板无明显色差、变形、拱起现象，北卧室入户门右侧有一块木地板出现变色;电视柜、茶几有小范围表层贴面脱落。C室南、北露台与C室通过外开式玻璃门连通，南、北露台四周外立面为C室外墙及围墙，无天棚;南露台一侧为低于露台地坪面的排水沟，排水沟底端有上、下两个排水孔，上孔为漏水事件发生后新设，南露台处有19楼至13楼的雨水落水管，雨水落水管的排水经过排水沟、通过排水孔排出C室;北露台外侧设有排水孔，露台积水通过排水孔排出。原告确认，在本院进行现场勘察前，已经对客厅、南卧室、北卧室天棚进行局部涂层重刷;对卫生间吊顶开启检修口检修后，修补检修口并对吊顶全部重新涂刷涂料。原告陈述，A室室内地板为复合材质木地板，于2005年安装，无需安装龙骨直接铺装;南卧室浸水的床垫、床上用品已丢弃;损坏的两台电脑，DELL品牌手提电脑维修后已经在使用，APPLE品牌手提电脑已经拆除。
双方当事人在庭审中一致确认，C室房屋南、北露台不在该房屋产权范围内。
上述事实，有《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿、《关于某大厦A号A室发生渗漏水的情况》、《某大厦A室漏水问题协调会会议记录》、《某大厦A号A室8月8日渗漏水情况报告》、发票2张、“理想空间”商品订购单4张、宗地图、原告及被告俞某提供的照片等证据以及《工程造价司法鉴定意见书》和双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
由于各方当事人各执己见，本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为：1、对于原告因涉讼房屋漏水遭受的损失，被告A公司、俞某是否应当承担赔偿责任;2、原告因此次漏水事件造成的损失金额，即赔偿责任范围如何认定。
关于被告A公司、俞某是否应当承担赔偿损失责任。根据C室房屋房地产权证所附“宗地图”、双方当事人的陈述以及现场勘察情况，C室房屋南、北露台不属于建筑物的专有部分，应为建筑物共有部分，但基于南、北露台仅能通过C室房屋出入的特殊情况，两露台仅能由C室房屋业主或使用人独自使用;位于南露台的19楼至13楼的雨水落水管系建筑物的附属设施，该落水管的排水需通过C室南露台上的排水沟、排水孔排出。根据古北荣西管理处出具的A室两次发生渗漏水的情况报告，两次漏水事件的发生分别系由于南露台排水孔内管道堵塞导致积水以及北露台积水。本院认为，C室南、北露台属于建筑物共有部分，应当属于物业服务企业的管理范围内，且C室南露台处的雨水落水管系建筑物附属设施，保证该雨水落水管的排水线路、排水管道通畅亦应属于物业服务企业的管理范围，被告A公司对C室南、北露台等建筑物共有部分、建筑物附属设施设备等应进行日常的维护、管理。因被告A公司在日常工作中未能及时、妥善地履行上述义务，南、北露台积水导致原告受损，被告A公司应当承担相应的损失赔偿责任。同时，C室南、北露台虽为建筑物共有部分，但仅能为C室房屋业主或使用人独自使用，C室房屋业主在日常使用南、北露台过程中，亦应尽到合理使用、清洁维护的义务。由于2013年6月17日漏水事件发生系因塑料饮料瓶堵塞排水孔处的排水管道所致，与被告俞某在使用C室房屋南、北露台时未完全尽到清洁维护义务亦有一定关系，故被告俞某亦应承担相应的损失赔偿责任。综合考虑两次漏水的原因、造成的损失及本案案情，本院酌情确定由被告A公司对原告因涉讼房屋漏水遭受的损失承担80%的赔偿责任，被告俞某承担20%的赔偿责任。
关于原告因此次漏水事件造成的损失金额的认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告起诉要求两被告承担损失赔偿责任，应当对损失的范围、损失与被告行为之间的因果关系承担举证责任。第一、上海中世建设咨询有限公司出具的《工程造价司法鉴定意见书》确认，修复A室房屋室内装修受损部位的工程造价为7,243元，至于争议部分即室内木地板修复，根据《工程造价司法鉴定意见书》的记载及现场勘察情况，除北卧室一块木地板外，室内木地板并无明显变形、拱起、变色现象，在原告未能提交证据证明木地板因浸水需全部更换的情况下，本院难以支持其要求两被告赔偿更换室内木地板的经济损失的诉讼请求，参考《工程造价司法鉴定意见书》的鉴定结论，本院确认因漏水导致原告的装修损坏修复费用为7,243元。第二、根据《某大厦A室漏水问题协调会会议记录》的记载，双方当事人确认在2012年6月17日发生的漏水事件中，导致原告两台电脑(公司电脑DELL E6420、私人电脑APPLE Macbook Pro15)受损，原告提供了“DELL笔记本维修”发票、“电脑硬盘数据恢复”发票，对于因维修电脑支出的4,500元及恢复硬盘数据支出的2,500元，两被告应当承担赔偿责任;然而，原告主张两被告应当赔偿其重置APPLE品牌手提电脑的损失16,488元，其仅提供自行打印的网上报价，两被告不予认可，原告陈述其已将该电脑拆除，亦未提供证据证明电脑完全无法使用与漏水事件有因果关系，其相应诉讼请求，本院难以支持;鉴于两被告在会议记录中确认原告物品损失中包含APPLE品牌手提电脑一台，本院酌情确定两被告应当赔偿原告该电脑维修费用4,000元。第三、从现场勘察情况来看，A室房屋内的茶几、电视柜并未因漏水事件导致其使用功能丧失;原告陈述其已将受损的床垫及床上用品丢弃，从日常经验判断，浸水并不会导致床垫及床上用品的使用功能完全丧失;原告提供的商品订购单显示，原告购买茶几、电视柜、床垫的价格低于其主张的损失金额，且原告并未提供能够确定受损的床上用品价格的证据;考虑到两次漏水事件会导致A室房屋内茶几、电视柜、床垫、床上用品等家具、家居用品一定程度的污损，本院酌情确定两被告赔偿原告清理、清洗上述家具、家具用品的费用1,000元。综上，两被告应当赔偿原告因漏水造成的装修损坏修复费用7,243元、电脑维修及数据恢复费用11,000元、家具及家居用品清理、清洗费用1,000元，共计19,243元。被告A公司应当向原告承担80%的赔偿责任，故应当向原告赔偿损失15,394.40元;被告俞某应当向原告承担20%的赔偿责任，故应当向原告赔偿损失3,848.60元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王某赔偿损失人民币15,394.40元;
二、被告俞某应于本判决生效之日起十日内向原告王某赔偿损失人民币3,848.60元;
三、驳回原告王某其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,602.70元，由原告王某负担人民币1,029.50元，由被告上海A有限公司负担人民币458.60元，由被告俞某负担人民币114.60元。
司法造价鉴定费人民币1,000元，由原告王某负担人民币600元，由被告上海A有限公司负担人民币320元，由被告俞某负担人民币80元。
如不服本判决，原告王某、被告俞某可在判决书送达之日起三十日内，被告上海A有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
房子漏水物业不修业主拒交物业费 物业纠纷何时了
物业，城里人老早就开始打交道，就连现在的郊区农民也开始和物业打起了交道。然而联 系越紧密，摩擦就越频繁，据姑苏法院民一庭统计，仅去年一年，就受理了230余件物业服务 合同纠纷。其中大部分都是有关物业费的纠纷，但原因却是五花八门。
房子漏水物业不修
业主拒交物业费
张先生家住顶楼，前段时间发现家里有漏水的现象，渗入房子的雨水破坏了家里的装修和部分家具。张先生联系了物业公司要求对方维修。物业公司的工作人员到现场检查发现张先生违规在自己家的晒台上搭建了一个阳光房，物业认为张先生属于违章搭建，正是因为阳光房破坏了原先的地面防水导致雨水渗进屋内，责任在张先生自己而不同意维修。
多次协商无果后，张先生开始拒交物业费，并在去年年底将物业公司起诉到了法院。
庭审中，双方依旧各执一词，后物业公司要求司法鉴定，张先生却认为事实已经清楚，是物业公司的服务不到位，因而拒绝接受鉴定。最终，法院因为证据不足驳回了张先生的诉请。
■法官说法
根据物业服务合同，物业公司对建筑共用部分的确负有维修养护及管理责任。但本案中因为业主对房屋进行了改造，致使房屋渗水究竟是违建破坏房屋结构导致的，还是公用落水管管道出现问题无法定论。在被告申请了司法鉴定后，原告拒不配合，应当承担举证不利的法律后果。在此也提醒广大市民，房屋出现问题，应当先明确责任，而后才能主张自己的合法权利，不是一味将问题推到物业身上，不交物业费更不能解决问题。
房子户型与楼书不符
业主强行拖欠物业费不妥
王先生于2010年在市区购买了一套商品房，并与房产开发商选聘的物业管理公司签订了前期物业服务协议。然而，交房时王先生发现，自己所购户型的开门方向与当初开发商楼书不符，在几次协商未果后，王先生于2011年7月起就没有再付过物业费。物业公司经过多次讨要，王先生依旧持续拖欠，最终，物业公司将王先生告上了法院。
庭审中，王先生认为开发商和物业公司名称相同，物业公司部分员工就是开发商的职员，是同一家企业。开发商将房门开错了方向，违约在先，因此自己才拒付物业费。应当先解决房门的问题，自己自然会将物业费补齐。最终，法院判决王先生支付拖欠物业费1700余元。
■法官说法
生活中，开发商和前期物业公司确实有可能是同一集团旗下的企业，名称相同的情况并不少见。但实际上，只要他们分别进行了登记，在法律关系上就是两家独立的公司，独立承担法律责任。因此，本案中应当承担问题责任的开发商和物业公司并不是同一主体，业主的抗辩理由不成立，依旧应当按照当初的协议支付物业管理费。
物业批量起诉业主“维权”
结果是物业“恶人先告状”?
2013年3月开始，姑苏法院立案庭陆续收到了市区多家物业管理公司批量起诉追讨小区业主拖欠的物业费的案件，物业公司在起诉状中均表示是业主无故拖欠物业费，经多次追讨无果故诉来法院。面对这一异常现象，立案庭法官联系了多位被告业主，发现其中另有隐情。
其中一位业主李先生在得知自己被物业公司起诉后，非常激动，表示物业是在“恶人先告状”。原来，小区里很多业主都对物业服务非常不满意，认为物业安保工作不到位，失窃现象时有发生;小区环境脏乱差，多次向物业反映但对方并没有切实的整改措施。于是，大家都开始拖欠物业费。
在了解纠纷的原因后，法院多次组织了物业公司和业主进行了调解，在明确告知业主对物业服务不满意可以协商甚至起诉解决，而拖欠物业费对其他正常交费的业主不公平后，最终大部分案件都在诉前得到了和解。
■法官说法
对物业服务不满意而拒交物业费，实际上是以侵权来“维权”，显然这样做是错误的。业主发现物业服务有问题，可以向物业公司、业主委员会或行政主管部门反映，还不行的可以通过业主大会解聘当前物业公司另外选聘。拒交物业费，本身就是违约行为。物业公司因为收不齐物业费而导致服务下降，会陷入恶性循环，这样看似是业主为自己“维权”实际上侵害到了其他业主的合法权益，因此业主不能因为对物业不满意而随意拒交物业费。
案例分析：业主因房屋漏水拒交物业费败诉
因为房屋漏水、外墙开裂等问题，大亚湾一业主以此拒交物业费，4年欠3万余元。物业公司状告业主讨欠款，业主败诉。律师提醒，房屋存在质量问题，业主可另行起诉开发商进行维权，不可以此为由拒交物业费。
判决书显示，2009年9月，黄某在大亚湾西区购买了一间商品房。除了购房合同外，黄某还与广东某物业服务有限公司 (下称物业公司)签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由后者进行物业管理。
物业服务协议约定，由物业公司提供房屋共用部分进行维护和管理、环境卫生、保案等6个方面的服务，物业管理费按住宅面积每月每平方米收取2.8元。
同年12月底，黄某验收并收楼，按之前签订的协议约定向物业公司预交了3个月物业费。但从第4个月开始，黄某就再没有交物业费了。
原来，黄某购买的房屋存在屋顶外墙开裂、地基下沉等质量问题。黄某认为，物业公司未履行维修义务，已严重违约。物业服务达不到约定的质量标准，接受服务的一方有权要求减少价款甚至拒绝付款。
去年9月，物业公司起诉黄某讨要拖欠4年的物业费，共计3.7万多元。
争议
房屋有质量问题业主是否可拒交物业费?
此案争议的焦点是：物业公司是否按协议约定为业主黄某提供了相应的物业服务?房屋存在质量问题，业主是否可据此拒交物业费?此案审理期间，业主与物业公司各执一词。
物业公司 已对维修进行跟踪
物业公司诉称，业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，物业公司有权要求黄某补交，并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。黄某已在上述服务协议上签名确认过。
期间，包括黄某在内的部分业主发函给小区开发商和承建商，反映房屋有严重质量问题，如房屋漏水严重、房屋各楼层墙体无法承重、没有安装避雷设施等。随后，开发商复函提出具体的整改处理方法。在此过程中，该物业公司作为小区的物业服务管理公司，对维修行为进行了跟踪。
物业公司认为，黄某拖欠物业费，经多次催要均遭拒绝，其行为已经违反了双方签订的物业服务协议。
业主 物业应承担维修义务
业主黄某说，物业公司是开发商委托、指定的，并非业主自主聘请的，前期物业管理服务企业与业主选聘的物业管理服务企业所应承担的责任是不一样的。根据物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》，物业公司受开发商的委托，对包括楼盖、屋顶等房屋建筑共用部分承担维修、养护和管理。这是物业公司的一项基本义务，也是业主正常使用物业的前提和保障。
黄某称，在其入住过程中，房屋存在屋顶外墙开裂、地基下沉现象，并导致出现屋内严重渗水。上述情况在小区属于普遍现象。黄某与其他业主曾多次要求物业公司承担维修责任，但对方无视业主们的权利，采取拖延、放任的态度。物业公司不履行维修义务，属于严重违约，依法应承担相应的赔偿责任。
黄某认为，物业公司未按照物业服务协议的约定，及时全面地履行物业服务义务，他有权少交或不交物业服务费。
判决
业主应支付4年欠费
大亚湾法院一审认为，物业公司与业主黄某签订的前期物业服务协议书是合法有效的。按照双方签订的物业服务协议书约定，物业公司收取物业费不仅指房屋维修服务一项内容的收费，还包括共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目的服务收费。即使该物业公司没有按合同约定履行维修义务，黄某也仅能就对方违约责任另行起诉，不能以此作为拒付物业费的理由。因房屋质量问题是开发商与业主黄某房屋买卖合同中的纠纷，属于另一层法律关系，黄某以此作为不交物业管理服务费的理由不成立。
法院一审判决黄某应向物业公司支付4年物业费3.7万多元及相应违约金。黄某不服一审判决，上诉至市中级人民法院，二审则维持原判。
律师提醒
收楼应注意验收情况 事后收集证据维权
广东力臣律师事务所律师张锦愉认为，首先，业主签订物业管理服务协议时，要认清开发商与物业管理公司是不同主体，各自独立法人，不要混淆两者是同一家公司。房屋质量存在问题，应向开发商主张赔偿。
张锦愉说，就目前而言，房屋质量问题前期预防是由监理单位及参加验收各单位监督，作为个人的业主很难参与其中。业主收楼前，可向住建等部门咨询、了解，楼盘的建设情况，掌握监理单位等信息。一旦房屋出现质量问题，业主可向开发商、监理单位进行索赔。
因新买房屋漏水业主拒交物业管理费败诉案例
案例介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象。后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由于发商向物业管理公司支付了胡女士下半年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。
律师分析：
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。
开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;
胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;
关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;
开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的。因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。
判决结果：
最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。
本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。
点评：
经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款兑换物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。
